Nyheter Minimer
25 Latest Articles

Formannskapsmøte 25mars kl 09:00 på rådhuset.

 

Dette vil påvirke oss fremover. Vi vil få betydelig mere trafikk på den allerede belastede veien til brekkabakken. 

 

https://www.sande-ve.kommune.no/Nyhetsliste/Store-planer-i-Sande/

 

Saksbehandler: Henrik Langum Arkivsaksnr.: 15/401

Saken behandles slik:

UTVALG

FORMANNSKAPET

MØTEDATO

25.03.2015

Arkiv: L13

UTVALGSSAKNR

FSK-/

SAKSFRAMLEGG

FASTSETTING AV PLANPROGRAM OG FØRSTEGANGS BEHANDLING - LØKKATOPPEN BOLIG OG LØKKA INDUSTRI - DETALJREGULERING AV BOLIG OG INDUSTRI

Rådmannens forslag til vedtak:

::: Sett inn innstillingen under denne linja
I medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9 fastsetter formannskapet herved

planprogrammet for detaljregulering av Løkkatoppen bolig og Løkka industri.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering for Løkkatoppen bolig og Løkka industri ut til offentlig ettersyn.

Følgende vilkår skal avklares før sluttbehandling av forslaget:

  • -  Areal som avsettes til byggeområder skal ikke være utsatt for skred eller på annen

    måte bestå av ustabil grunn.

  • -  Planen skal legge til rette for etablering av gang- og sykkelvei direkte fra boligfeltet

    og sørover mot Selvik skole og rekreasjonsarealer langs kysten.

  • -  Trafikksikkerhet og kapasitet i krysset mot Sandebuktveien skal avklares i samråd

    med statens vegvesen. Dette gjelder også muligheten for en midlertidig løsning som

    tilrettelegger for bruk av et mindre antall boenheter.

  • -  Naturmangfold og hydrologiske forhold skal ivaretas ved krysning av Pettersbekken

    og Ødegårdsbekken.

  • -  Høydebestemmelsene skal bearbeides og utdypes for å sikre helhetlig byggeskikk,

    god terrengtilpasning og gode solforhold på uteoppholdsarealene.

    Planmaterialet skal bearbeides i tråd med Rådmannens vurderinger samt vesentlige innspill til høringen. For utdyping av vilkår, se Rådmannens vurderinger nedenfor.
    ::: Sett inn innstillingen over denne linja

    ... Sett inn saksutredningen under denne linja

Bakgrunn

Det aktuelle arealet på Løkkatoppen har i lang tid blitt diskutert som et potensielt og attrak- tivt boligområde, også i kommuneplanarbeidet. Forslagsstiller har jobbet videre med disse tankene kombinert med høye ambisjoner om å skape et bærekraftig forbildeprosjekt for bo- ligutvikling med lavest mulig økologisk fotavtrykk, bygget på fornybar energi.

Hensikt

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for et fremtidsrettet boligområde med gode bokvaliteter, bærekraftige energiløsninger og ulike boligtyper og -former på Løkkatoppen. Det skal også legges til rette for videreutvikling av den eksisterende industrieiendommen Løkka. For å unngå unødvendig massetransport skal det etableres et midlertidig massedeponi og knuseverk på blokkområdet innerst nordøst på feltet. Det skal samarbeides med Sande kommune om et prosjekt for sosial boligbygging.

Faktiske forhold

Beliggenhet
Planområdet Løkkatoppen bolig og Løkka industri ligger ca 5 km sydøst for Sande sentrum langs Sandebuktveien og inn Bjørstadveien. Planområdet ligger på en skogkledd kolle syd- vendt med utsikt ut over Sandebukta og hevet over landbruksarealene langs Pettersbekken og gården Selvik øvre. Området er opprinnelige skogsarealer av ulik bonitet. Deler av arealene har også tidligere vært utnyttet som jordbruksarealer og består av dyrkbare arealer som i dag er gjengrodd og utilgjengelige. Tilstøtende arealer og mindre deler av planområdet består av regulerte arealer, blant annet til industri.

Planstatus og prosess
Arealet ble opprinnelig spilt inn til kommuneplanprosessen i 2011. For å sikre en helhetlig utvikling av arealene ble området Løkkatoppen samt store arealer østover mot Lyngstad lagt inn i kommuneplanen som en hensynssone med krav om felles planlegging. Dette ble vedtatt 02.05.2012. Når dette ikke ble realisert gjennom en felles plan, ble et mindre tiltak med fo- kus på Løkkatoppen fremmet for Formannskapet i Sande kommune 05.06.2013. Denne gangen som et nytt arealinnspill til kommuneplanen, men med en tilleggsforespørsel om de- taljregulering kunne legges frem før avklaring i kommuneplanen. Det ble gitt klarsignal for dette under forutsetning av konsekvensutredning. Tiltaket ble fremmet for regionalt planfo- rum 28.08.2013 der det også ble gitt positive tilbakemeldinger. Det ble varslet planoppstart samtidig som planprogrammet ble lagt ut til offentlig høring 15.05.2014. I mellomtiden ble arealet endelig avsatt til byggeområde i kommuneplanen gjennom vedtak av 22.10.2014. Konsekvensutredningen til kommuneplanarbeidet påpeker at behovet for en robust kryssløs- ning mot FV319 samt tilknytning for ferdsel sørover skal hensyntas. Den detaljerte konse- kvensutredningen påpeker mindre negative konsekvenser knyttet til overvann, ressursgrunn- laget, støy og forurensing. Planforslaget ble mottatt den 03.03.2015 etter revisjon på bak- grunn av innkomne merknader.

Planforslaget Løkkatoppen bolig og Løkka industri
Det totale planområdet er på i underkant av 140 mål. Forslaget omfatter inntil 300 boenheter, hvorav 185 er tenkt ferdigstilt innenfor planperioden frem til 2026. Det innebærer 3,4 boen- heter per dekar. BYA-bolig er 17 955 m
2. BYA-næring er 6 762 m2. BRA til bolig er i over- kant av 36 000 m2 (uten parkering). BRA til næring er ca 15 000 m2 (regnet for to etasjes bygg uten parkering). Gjennomsnittlig %-BYA = 29%.

Adkomst
Det er prosjektert en oppgradert løsning for krysset på Sandebuktveien (FV319) inn til Bjørnstadveien. Det planlegges i første omgang å utføre trafikksikkerhetstiltak som gir en tilfredsstillende situasjon for eksisterende trafikk pluss 70 nye boenheter før krysset oppgra- deres til endelig løsning. Løsningen omfatter omlegging av eksisterende gang- og sykkel- trasé, flere private adkomster med mer. Bjørnstadveien skal utvides ved at det etableres gang- og sykkelvei samt grøfter og snøopplag inn til det nye boligfeltet. Denne vil også øke trafikk- sikkerheten for eksisterende boliger. Alternative løsninger har vært diskutert men fremmes ikke som en del av forslaget.

Deler av løsningen for krysset mellom Sandebuktveien og Bjørnstadveien er lagt frem for Sta- tens veivesen og gitt positiv tilbakemelding. Løsningen er derimot ikke endelig avklart og merk- naden fra vegvesenet er ikke trukket eller endret. Tiltak som berører fylkesveien Sandebuktveien forutsetter avklaring og godkjenning fra Statens vegvesen.

Pettersbekken
I og ved Pettersbekken er det registrert store naturverdier. Deler av de eksisterende løsmasse- ne inn mot ravinen er fylt ut og består av forurensede masser. Forslaget innebærer at det skal plasseres en kulvert over vannføringen nede i bekkeravinen slik at adkomstveien inn til bo- ligområdene kan føres over bekken på en ny fylling av løsmasser. Som følge av tiltaket vil eventuell forurensning i den berørte delen av fyllingen erstattes med rene masser. I tillegg vil avfall i bekkeløpet bli fjernet.

Industri og ressursutvinning
Det eksisterende industriformålet utvides for å gi eksisterende virksomhet nødvendig mulig- het til å utvikle seg videre. For å utnytte lokale masser best mulig og unngå unødvendig transport skal det tilrettelegges for et midlertidig massedeponi og knuseverk innerst i plan- området

Grunnundersøkelse
Grunnundersøkelsen til prosjektet omhandler arealene som berøres av ny adkomstvei. Under- søkelsen konkluderer med at stabilitetsforholdene er tilfredsstillende. Planforslaget omfatter flere byggeområder som ikke er omtalt i grunnundersøkelsen.

Høyder og tilpasning til terreng
Det er levert snitt og illustrasjoner som viser hvordan høyder og terrengtilpasning er ivaretatt ved bestemmelser til planforslaget.

VA-plan
Det er levert en overordnet VA-plan til forslaget. Denne skal drøftes og bearbeides videre før sluttbehandling.

Verneverdier
Det er identifisert flere verneverdier og hensyn som skal ivaretas innenfor byggeområdene. Disse er angitt som bestemmelsesområder og hensynssoner i plankartet.

Dyrkbare arealer

Innenfor planområdet er det rundt 19 daa dyrkbar mark som ikke utnyttes til landbruksarealer i dag. Forslagsstiller begrunner omdisponeringen av disse arealene med at de er lite rasjonelle for landbruk både på grunn av tilgjengelighet og jordkvalitet.

Merknader
Landbruk og miljø (Sande kommune), 21.05.2014
Hensyn til naturmangfoldloven og lov om laksefisk og innlandsfisk skal ivaretas. Det samme gjelder behov for adkomst til utmark og krav til landbruksvei. Omdisponering av dyrkbar mark er i strid med jordloven. Fylling vest for Pettersbekken inneholder urene masser som må kartlegges og fjernes.

Statens Vegvesen, 05.06.2014
Det anbefales at det gjøres et grundig arbeid for evt å finne alternative adkomstløsninger til feltet. Forslaget forutsetter vesentlige tiltak på adkomstveg og FV319 (kryssløsningen) før trafikken kan økes.

Fylkesmannen i Vestfold, 10.06.2014
Hensyn til Pettersbekken som bekkedrag av nasjonal interesse og forekomst av verneverdig eik mot sør i planområdet skal ivaretas.

Vestviken Kollektivtrafikk, 19.06.2014
Gangavstanden fra boligområdet til kollektivtilbudet i Sandebuktveien bør forkortes.

Nils Jacobsen, 19.06.2014
Det må tas stilling til eventuelt verditap for Bjørnstadveien 3 som følge av tiltaket. VA- ledning må legges om før ny atkomst kan etableres. Det må tas hensyn til støy.

NVE, 26.06.2014
Hensyn til vassdrag skal ivaretas ved eventuelle tiltak, inkludert overvannskonsekvenser for eiendommer nedstrøms for planområdet. Tiltak og konsekvenser skal beskrives grundig i planforslaget. Behov for avbøtende tiltak skal vurderes. Konkrete løsninger er anbefalt. ROS- analysen bør inneholde en beskrivelse og drøfting av grunn- og terrengforhold med en kon- klusjon på om dette innebærer fare for utglidninger og skred.

Vestfold Fylkeskommune, 30.06.2014
VFK påpeker at hensyn til barn og unge samt estetikk, arkitektur, landskapsbilde og klimatil- pasning skal ivaretas. Det stilles spørsmål ved lokalisering av industrivirksomhet innenfor og i nærhet til eksisterende boligbebyggelse. Hustufter etter husmannsplassen Ødeskaug er kul- turminner av lokal verdi og skal ivaretas.

Skagerak nett, 15.10.2014
Det må settes opp nye nettstasjoner inne på området. Løsninger må avklares i samråd Ska- gerak Nett AS og må beskrives i planforslaget.

Rådmannens vurdering

Planprogrammet
Detaljregulering av Løkkatoppen bolig og Løkka industri er etter siste rullering i tråd med kom- muneplanen. Etter rådmannens oppfatning vil forslag til planprogram på en god måte ivareta

behov for utredning, prosess og framdrift i detaljreguleringen. Rådmannen anbefaler at planpro- grammet godkjennes.

Generelt om planforslaget
Planforslaget har i tilstrekkelig stor grad ivaretatt de utfordringer og merknader som er av- dekket så langt i planprosessen. Det er riktignok flere forhold som ikke er utfyllende beskre- vet eller kun er ivaretatt gjennom kommunes vilkår. Planmaterialet må derfor bearbeides vesentlig før sluttbehandling.

Det har blitt vurdert å stille krav om utredning av en ny og samordnet adkomstløsning fra Sandebuktveien (FV319). Utviklingen av søndre deler av Skafjellåsen og Lersbryggen kunne på den måten blitt sett i sammenheng, for eksempel i en felles rundkjøring. Dette kravet fremmes ikke da det er vurdert som et mulig hinder for gjennomføring av prosjektet.

Sande kommune aksepterer forslagsstillers argumentasjon for nedbygging av dyrkbar mark da denne ikke er rasjonell i driften av et moderne landbruk. Vi anbefaler likevel forslagsstil- ler å vurdere denne delen av forslaget på nytt. Etter vårt syn er det ikke samsvar mellom ned- bygging av disse arealene og den bakgrunnen som er angitt for prosjektet om bærekraft og lavt økologisk fotavtrykk. Ved en alternativ utnyttelse vil det være mulig å forvalte disse potensielle landbruksressursene på en langt bedre måte i tråd med mål og visjoner.

Spesielle verneverdier som forutsetter at det tas spesielle hensyn bør i utgangspunktet reguleres som hensynssoner i kombinasjon med grønnstruktur eller LNF-formål. Byggeformål bør ikke benyttes dersom er i strid med det aktuelle hensynet. Der det gjelder bestemmelser om grad av utnytting er dette en forutsetning. Det skal henvises til den faglige begrunnelsen for verneverdie- ne (hensynssonene) med gjeldende bestemmelser i planbeskrivelsen.

Samtlige dokumenter på gjennomgås slik at det er entydig korrespondanse mellom de tegnfor- klaringer og begrep som er brukt i ulike dokumenter.

Vilkår om tiltak mot FV319
Som følge av vilkår om avklaring av tiltak mot FV319 må rekkefølgebestemmelse §2.4 justeres. Plan eller detaljprosjektering skal fortrinnsvis foreligge som del av denne avklaringen. Det må derimot innarbeides en (generell) rekkefølgebestemmelse om at nødvendige veianlegg skal være godkjent før brukstillatelse.

Vilkår om gang- og sykkelvei sørover
Adkomstveien vestover og sør til Sandebuktveien vil medføre en relativt lang omvei for gående og syklende til Løkkatoppen fra Selvik skole og rekreasjonsarealer langs kysten. Løsningen ivaretar ikke hensyn til barn og unge, folkehelse med mer. Det er mottatt merknad om behov for å redusere avstanden til kollektivtilbudet. Det stilles derfor som vilkår at det etableres et mer hensiktsmessig alternativ. Traséen skal, dersom det ikke finnes bedre og mer hensiktsmessige alternativer, følge sti som er vist på illustrasjonsskissen ned til eksisterende vei vest for driftsbygningen til gården Selvik øvre. Traséen skal legges slik at den får minst mulig negative konsekvenser, for eksempel i form av nedbygging av dyrkbare arealer, naturverdier eller lignende. Det henvises spesielt til forekomst av verneverdig Eik. Tilstrekkelige arealer skal innlemmes i planavgrensingen.

Vilkår om kryssing av Pettersbekken og Ødegårdsbekken

Før sluttbehandling skal valg av teknisk løsning for krysning av Pettersbekken og Ødegårdsbekken avklares. Ved valg av løsning skal det legges avgjørende vekt på ivaretakelse av naturmangfoldet og dyrelivets frie ferdsel gjennom ravinen og forbi anlegget. Det stilles krav om en uavhengig fagrapport som beskriver samtlige tiltak i det verdifulle vassdraget. Det må vurderes hvorvidt og på hvilken måte ulike tekniske alternativer for krysning av Pettersbekken vil ivareta naturmangfoldet på en forsvarlig måte. Biolog (eller annen fagkonsulent) som vurderer naturverdiene må samarbeide med prosjekterende ingeniør for utforming og valg av teknisk løsning. To av merknadene til saken angir en broløsning som det mest aktuelle alternativet.

Det anses som positivt at tiltaket vil bidra til rensing av deler av de forurensede massene i området. Vi anbefaler riktignok at denne opprensingen utvides til å gjelde større deler av Pettersbekken slik at denne fremstår som et renere og bedre avgrenset naturområde mot den tilgrensende industri- jordbruks-, og boligvirksomheten.

Industri og råstoffutvinning
Etablering av massedeponi og knuseverk forutsetter at virksomheten driftes på en måte som ivaretar eksistende og nye boligformål på en tilfredsstillende måte, uten unødvendig sjenan- se. Hvordan dette kan sikres skal beskrives nærmere i planmaterialet og bør om mulig avkla- res ved særskilte bestemmelser som fastsetter rimelige begrensninger for virksomheten. Det samme gjelder for utvidelsen av industriformålet. Her er det spesielt avgjørende at man unngår økt trafikk.

Vilkår om grunnstabilitet og skredfare
Nye tiltak skal ikke oppføres i områder som er skredutsatt eller på annen måte består av usta- bil grunn. I ROS-analysen er ulike former for skred og lignende omtalt som ikke aktuelt. Merknaden fra NVE viser at denne vurderingen er feil. Videre er store arealer som foreslås til byggeområder ikke beskrevet i den foreliggende grunnundersøkelsen. Vi kan derfor ikke se at konklusjonene i planbeskrivelsen er dokumentert. ROS-analysen må revideres i tråd med merknaden. Den geotekniske rapporten/grunnundersøkelsen eller lignende dokumentasjon skal utvides til å omhandle samtlige byggeområder innenfor planområdet. Vi forutsetter at det er mulig å konkludere med at det er stabil grunn og ikke er fare for skred eller utglidning.
Begrepet ”kartlegges” skal endres til ”detaljprosjekteres” eller lignende i bestemmelse § 3.5.

Vilkår om høydebestemmelser
Snitt og illustrasjoner til førstegangs behandling antyder at forholdene er håndtert på en god må- te. Det har dessverre ikke vært tilstrekkelig tid til en grundig gjennomgang av høyder og tilpas- ning m.v. før førstegangs behandling. Rådmannen anser dette som akseptabelt all den tid pro- sjektet ikke har direkte påvirkning på eksisterende bebyggelse. Det forutsettes derfor at disse forholdene skal ivaretas grundig før sluttbehandlingen.

Det stilles spesielt spørsmål om høydebestemmelsene for Blokk 3 gir muligheter som går utover solforholdene på det tilgrensende friområdet i sør. Vi ønsker at høydene spesifiseres i bestem- melsene og ikke på plankartet. Dersom det ikke kan eller bør fastsettes begrensninger for antall etasjer skal dette omtales i planbeskrivelsen. Bakgrunnen for å tilrettelegge for en takvinkel på 10 grader skal beskrives. Dersom dette ikke har en hensiktsmessig forklaring bør bestemmelsene fjernes.

VA-plan

Overordnet VA-plan samt planbeskrivelsen knyttet til disse forholdene skal avklares i samråd med kommunens VA-avdeling. Til bestemmelse § 3.6 om overvann ønsker vi en spesifisering av hva dette innebærer og hvordan det ivaretar kommuneplanens overordnede bestemmelse slik at detaljbestemmelsen kan forvaltes på en god måte i den videre saksbehandlingen.

Konklusjon

I medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9 fastsetter formannskapet herved planprogrammet for detaljregulering av Løkkatoppen bolig og Løkka industri. Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering for Løkkatoppen bolig og Løkka industri ut til offentlig ettersyn.

Følgende vilkår skal avklares før sluttbehandling av forslaget:

  • -  Areal som avsettes til byggeområder skal ikke være utsatt for skred eller på annen

    måte bestå av ustabil grunn.

  • -  Planen skal legge til rette for etablering av gang- og sykkelvei direkte fra boligfeltet

    og sørover mot Selvik skole og rekreasjonsarealer langs kysten.

  • -  Trafikksikkerhet og kapasitet i krysset mot Sandebuktveien skal avklares i samråd

    med Statens Vegvesen. Dette gjelder også muligheten for en midlertidig løsning som

    tilrettelegger for bruk av et mindre antall boenheter.

  • -  Naturmangfold og hydrologiske forhold skal ivaretas ved krysning av Pettersbekken

    og Ødegårdsbekken.

  • -  Høydebestemmelsene skal bearbeides og utdypes for å sikre helhetlig byggeskikk,

    god terrengtilpasning og gode solforhold på uteoppholdsarealene.

    Planmaterialet skal bearbeides i tråd med Rådmannens vurderinger samt vesentlige innspill til høringen. For utdyping av vilkår, se Rådmannens vurderinger.

    Sande, dato Olav Grande Rådmann 

  •  
  •  

  •  

 


Din kommentar

Kun registrerte brukere kan kommentere
Tips oss

Har du tips om aktuelle saker som vi bør skrive om, så send oss en mail.